Investir dans l'immobilier ancien à Lyon avec un bien réhabilité et le mécanisme du déficit foncier

Retrouvez, ci-dessous, 11 programmes immobiliers à Lyon, arrondissement par arrondissement, pour l'investissement et la défiscalisation dans l'immobilier ancien à Lyon en 2023.

 

La réhabilitation immobilière à Lyon : qu’est-ce que c’est ?

La réhabilitation immobilière se définit comme la remise en état d’un bâtiment lyonnais ancien, sans le détruire.

Dans le cadre d’une opération de réhabilitation, l’architecture des bâtiments est préservée. Ainsi, l’aspect extérieur du bâtiment (façade, structure) est le plus souvent conservé, et l’intérieur réaménagé.

Tous types de bâtiments anciens peuvent être réhabilités à Lyon ou dans l'agglomération lyonnaise. Les travaux de réhabilitation immobilière les plus courants portent néanmoins sur des maisons anciennes.

Il s’agit alors essentiellement d’une remise aux normes (isolation, électricité, plomberie) ainsi qu’une amélioration du confort intérieur.

 

Les avantages d’acheter un bien réhabilité dans l'immobilier ancien à Lyon

 

Vous souhaitez acheter un logement à Lyon ou en région lyonnaise ? Et si vous faisiez le choix de l’immobilier ancien avec un bien réhabilité ?

En effet, l’acquéreur obtient des avantages indéniables lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien ancien rénové :

• Préservation du cachet de l’ancien : la façade et l’architecture d’origine du bâtiment sont préservées tout comme les façades en pierre, murs intérieurs en pierre, parquet d’origine, hauteur sous plafond, huisseries, moulure…
• Modernisation de l’intérieur : logement fonctionnel, agréable à vivre et conforme aux nouvelles normes énergétiques et de sécurité et ce, quel qu’en soit l’utilité.
• Un logement personnalisable : vous pourrez personnaliser l’intérieur de votre futur logement en faisant l’acquisition d’un plateau à aménager. Emménagez dans un logement qui vous ressemble !
• Écologique : par l’utilisation de matériaux respectueux de l’environnement
• Avantages de l'immobilier neuf et charme de l’ancien : respect énergétique, prestations modernes, garantie de parfait achèvement, etc.
• En cas de revente, vous avez aussi des chances non négligeables de réaliser une plus-value immobilière en achetant un bien ancien réhabilité.
• Des avantages fiscaux : Enfin, acheter un bien ancien réhabilité vous permet de profiter de certains dispositifs de défiscalisation immobilière. Ainsi, cette alternative à l’immobilier neuf permet aux propriétaires qui souhaitent acheter ou investir dans un bien rénové de profiter d’avantages fiscaux spécifiques liés à la rénovation comme le déficit foncier ou d’autres dispositifs tels que loi Malraux, loi PINEL ancien, LMNP. 

 

 

Dans le cadre d’un investissement locatif à Lyon, vous pouvez notamment bénéficier d’un avantage fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes.

Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet ainsi de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains types de travaux pour cet investissement locatif.

Alors, comment en bénéficier ? Comment calculer le montant de votre déficit ? Suivez le guide !

Le déficit foncier à Lyon : qu’est-ce que c’est ?

Si vous êtes propriétaire d’un logement à Lyon que vous proposez à la location nue (non meublé) et si vous avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.

Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?

Oui, la déduction du déficit foncier est plafonnée !

Chaque année, vous pouvez ainsi déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier (ou 15 300 euros dans certains cas particuliers).

Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :

• durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus
• durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

 

Revenu global / revenu foncier : quelles différences ?

 

Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé à Lyon, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers.

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent à votre revenu global.

En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, etc...)

  

Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?

 

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
• les impôts liés au logement lyonnais et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
• les dépenses de réparation et d’entretien sur des locaux professionnels et d’habitation, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement lyonnais ou afin de faciliter sa location.
• les dépenses d’amélioration réalisés exclusivement sur les locaux à usage d’habitation. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.
• les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
• les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
• l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
• les primes d’assurance
• les intérêts et frais d’emprunt.

  

Alors, quels sont les travaux véritablement pris en compte à Lyon pour la détermination des revenus fonciers ?

 

Les travaux réalisés sur les biens immobiliers locatifs à Lyon peuvent être admis en déduction en fonction de leur nature. Les modalités de traitement fiscal des travaux réalisés sont les suivants :

Dépenses d’entretien et de réparation

 

Les dépenses d’entretien et de réparation sont en principe déductibles quelle que soit l’affectation de l’immeuble lyonnais (au sens fiscal).

Par dépenses de réparation et d’entretien, il convient d’entendre, d’une manière générale, tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

 

Dépenses d’amélioration

 

Les travaux d’amélioration s’entendent de ceux qui ont pour objet d’apporter à un local d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier pour autant la structure de l’immeuble en région lyonnaise (au sens fiscal).

Les seules dépenses d’amélioration dont la déduction est autorisée sont en principe celles qui se rapportent à des locaux d’habitation ou à leurs dépendances immédiates, sans distinguer suivant qu’il s’agit de locaux anciens ou de constructions récentes.

 

Dépenses de construction, reconstruction, renouvellement

 

Comme indiqué plus haut, ces dépenses ne peuvent être prises en compte pour la détermination des revenus nets fonciers.

Par contre, elles sont à intégrer dans le prix de revient de l’immeuble lyonnais (au sens fiscal) lors de la détermination de la plus-value immobilière de cession.

 

 

Au final, quel est donc le principe concret du déficit foncier à Lyon ?

L’objectif du mécanisme du déficit foncier est d’acquérir un bien immobilier ancien à usage locatif à Lyon ou dans l'agglomération lyonnaise en vue d’y réaliser des travaux de rénovation.

Ces travaux (devant être éligibles à la catégorie des travaux déductibles) seront déductibles des revenus fonciers et impacteront en second lieu le revenu global à hauteur de 10 700 euros maximum par an.

Ces travaux auront bien entendu un autre avantage financier conséquent, à savoir d'augmenter la valeur intrinsèque du bien immobilier certes ancien mais rénové.

A la revente du bien, l'investisseur lyonnais sera en mesure de vendre plus cher qu'il n'a acheté et encaissera ainsi une plus-value  immobilière de cession.

 

Bon à savoir : Les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.

Lors du calcul du déficit foncier, vous devez donc déduire en priorité les intérêts d'emprunt de votre revenu foncier, avant de déduire ensuite les autres charges.

Veillez aussi à conserver les pièces vous permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan, photographie ou tout autre élément permettant d'établir avec précision la nature et le montant des charges supportées.

En effet, l'administration fiscale pourra vous demander de lui fournir ces justificatifs afin de contrôler le bien fondé de la déduction.

 

Exemple lyonnais de calcul de déficit foncier

Un propriétaire-bailleur loue un immeuble ancien non meublé en année N à Lyon.

Ses revenus fonciers et ses charges se répartissent de la manière suivante :

• Revenus fonciers perçus : + 15 000 euros
• Intérêts d’emprunt : - 2 100 euros
• Autres charges : - 5 900 euros
• Travaux déductibles dans le cadre du déficit foncier pour l’année N : - 27 700 euros

Le déficit foncier résultant de la location de l'immeuble lyonnais est donc de : 15 000 - 2 100 - 5 900 - 27 700 = 20 700 euros.

Cet investisseur-bailleur lyonnais pourra donc déduire de son revenu global soumis à l’impôt sur le revenu 10 700 euros au titre du déficit foncier tout en gommant aussi l’imposition sur 7 000 euros de revenus fonciers (15 000 - 2 100 - 5 900 = 7 000).

Le reste du déficit foncier, soit 10 000 euros (27 700 - 10 700 = 10 000), sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, en fonction du niveau de bénéfice foncier dégagé à Lyon par l'immeuble ancien pendant les 10 années qui suivent l’année N.

 

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Attention : l'investissement défiscalisant dans l'immobilier ancien est plus compliqué à comprendre et plus complexe à mettre en oeuvre.

C'est pourquoi, il peut constituer une éventuelle alternative aux dispositifs loi PINEL et loi PINEL PLUS de l'immobilier neuf mais uniquement pour des investisseurs particulièrement aguerris et avertis.  

 

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