Prêts immobiliers classiques
Le prêt amortissable
Le prêt amortissable à taux fixe est le prêt immobilier "classique" le plus utilisé par les français grâce à sa grande lisibilité temporelle.
En effet, il permet d’anticiper et, par conséquent, d’esquiver plus facilement les inévitables aléas de la vie car l’emprunteur rembourse des mensualités identiques, incluant à la fois du capital et des intérêts.
Ainsi, à chaque nouvelle échéance mensuelle, la part de capital remboursé progresse et la part d’intérêts décroit pour un même montant de mensualité.
Pour le remboursement du crédit, et sous réserve que votre banque puisse vous le proposer, 3 options sont possibles :
- Prêt sans différé de remboursement : Vous réglez des mensualités complètes dès le premier déblocage de fonds.
- Prêt avec différé de remboursement partiel : Vous réglez seulement les intérêts et l’assurance du crédit pendant les travaux puis des mensualités complètes à partir de la livraison finale.
- Prêt avec différé de remboursement total : Vous ne réglez que l’assurance du crédit pendant les travaux puis des mensualités complètes à partir de la livraison finale.
L’objectif est donc de trouver le bon ratio, propre à la situation de chaque emprunteur, pour allier à la fois une mensualité au montant adapté à ses revenus et permettant également une capitalisation la plus rapide possible.
Plus la durée du crédit et le taux d’intérêt sont faibles, plus le capital restant du diminue rapidement et donc plus le patrimoine acquis (prix de l’appartement neuf minoré de la dette contractée) se développe rapidement aussi.
C’est là tout l’enjeu de la négociation des conditions du prêt proposé par la banque et donc de faire appel, le plus souvent, à un courtier. Les conseillers ULTIMÉA se tiennent à votre disposition pour vous épauler dans vos démarches sur simple demande de votre part.
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Vous pourrez ainsi investir et défiscaliser en :
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ULTIMÉA se permet d’attirer immédiatement votre attention sur les dangers du prêt in fine. Son utilisation doit rester exceptionnelle, seulement pour des investisseurs avertis et jamais pour une résidence principale.
En effet, à la différence d’un prêt amortissable classique, le crédit in fine permet de ne rembourser que des intérêts d’emprunts, et donc des mensualités réduites, pendant toute la durée du crédit.
En revanche, à l’issue de celui-ci, l’intégralité du capital emprunté est à régler en une seule et dernière échéance.
La seule situation où il peut être envisagé d’y faire appel concerne les investisseurs immobiliers (aguerris et) fortement imposés.
En dehors de cet intérêt fiscal par la création d’un déficit foncier plus important, le prêt in fine présentera de multiples inconvénients.
Notamment, davantage d’intérêts versés à la banque et la confusion dans l’esprit de l’emprunteur, avec un loyer supérieur aux mensualités allégées du crédit mais avec un capital restant du qui reste identique du début à la fin de votre tableau d’amortissement !
Le prêt relais est utilisée couramment en France et notamment lors d’un achat immobilier neuf en VEFA à Lyon ou sur la métropole de Lyon.
En effet, son utilité réside dans l’avance de trésorerie qu’il constitue temporairement pour permettre le financement d’un appartement neuf, essentiellement dans le cadre de la résidence principale.
Le montant du prêt relais octroyé par la banque est échelonné entre 60 à 80% du prix de votre logement à vendre et pour une durée initiale d’un an et maximale de 2 ans.
En principe, vous remboursez des mensualités uniquement constituées des intérêts du prêt relais et ce jusqu’à la conclusion de la vente de votre logement, qui met aussitôt fin au prêt relais par son remboursement total et définitif.
Le prêt relais est, selon les cas, accompagné ou non d’un prêt immobilier principal.
On distingue habituellement 3 formes de prêts relais :
- Vous achetez un appartement neuf d’un montant dépassant celui de votre bien immobilier actuel en cours de vente. Vous remboursez alors immédiatement les intérêts du "prêt relais classique" qui est adossé au crédit immobilier principal nécessaire au financement à long terme de votre bien immobilier neuf.
- Vous réalisez un achat immobilier neuf dans les mêmes conditions que ci-dessus mais vous ne payez les intérêts qu’au terme du "prêt relais avec franchise totale", c'est-à-dire, lors de la vente effective de votre logement actuel.
- Vous faites l’acquisition d’un appartement neuf dont le coût est inférieur au coût du logement que vous proposez à la vente. La banque vous avance les fonds manquants pour votre achat immobilier neuf jusqu’à la vente effective de votre bien actuel. On parle alors de "prêt relais sec", et sans prêt principal.
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Enfin, pensez aussi à vérifier si un programme immobilier neuf en livraison rapide à Lyon ou en région lyonnaise peut correspondre aux attentes de votre projet de résidence principale neuve ou d'investissement locatif loi PINEL Lyon ou loi PINEL PLUS Lyon.
En effet, dans ce cas de figure, vous deviendrez propriétaire d'un appartement neuf ou d'une maison neuve avec un délai de livraison extrêmement court !
Investissement Pinel
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