Vous êtes sur le point de réaliser un achat immobilier et vous hésitez entre neuf et ancien ?
La réponse dépend de vos goûts, le charme de l’ancien contre le confort du neuf, mais surtout de votre budget.
Prix immobiliers : avantage de l'ancien sur l'immobilier neuf
À première vue, l‘ancien est moins onéreux que le neuf : 2530€/m² en moyenne pour le premier et autour de 4200€/m² pour le second.
De plus, l’offre étant plus étendue dans l’ancien que dans le neuf, vous trouverez plus facilement le logement de vos rêves si vous avez des goûts plutôt "classiques".
Frais d'achat : avantage de l'immobilier neuf sur l'ancien
Coté frais d’achat, le match s’équilibre. Si vous achetez dans le neuf, vous n’aurez pas d’honoraires à verser à un intermédiaire.
En revanche, vous devrez verser une commission à l’agent immobilier : en moyenne de 3 à 8 % de la valeur d’un bien ancien (excepté les quelques cas d’achat directement auprès d’un particulier), selon les capacités de négociation du vendeur avec l’agence immobilière. Cette commission est le plus souvent au frais du vendeur mais qui bien évidemment répercute son coût sur le prix de vente pour l’acheteur.
Frais de notaire : avantage de l'immobilier neuf sur l'ancien
Ce que l’on appelle improprement les "frais de notaire" (en réalité, ils sont majoritairement composés de taxes) sont sensiblement moins élevés dans le neuf que dans l’ancien : environ 2,5% pour l’achat immobilier neuf et de 7 à 8,5 % pour l’acquisition d’un bien immobilier ancien.
Frais de garantie du prêt immobilier : équilibre entre le neuf et l'ancien
Si vous optez pour une garantie "réelle" pour garantir votre prêt immobilier, il s’agira d’une inscription de privilège de prêteur de deniers (PPD) dans l’ancien et d’une hypothèque dans le neuf.
Le PPD représente moins de 1% du capital emprunté contre plus du double (2 à 3 % du capital emprunté) pour l’hypothèque.
Vous préférez, la caution d’un organisme spécialisé tel que Crédit Logement, par exemple ?
Prévoyez alors, dans le neuf comme dans l’ancien, de 1,2 à 2 % du montant emprunté avec, à la clé, la possibilité de récupérer de 50 à 70 % de la somme versée en fin de prêt et l’absence de frais de mainlevée en cas de remboursement du prêt par anticipation.
Prêt à Taux Zéro (PTZ) : avantage de l'immobilier neuf sur l'ancien
Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro (PTZ), sachez qu’il est bien plus facile d’accès dans le neuf que dans l’ancien, où il est soumis à une condition de travaux qui doivent représenter au moins 25% du prix d’achat, ce qui implique généralement l’acquisition d’un bien ancien en plutôt (très) mauvais état.
Les conditions d’octroi du PTZ ancien pourraient également être durcies par la prochaine loi de finances, notamment avec une application seulement dans les zones les plus rurales, à l’opposé des zones tendues, c’est-à-dire la région parisienne et les grandes métropoles.
Taxe foncière : avantage de l'immobilier neuf sur l'ancien
Coté impôts locaux, les acheteurs d’un programme neuf sont nettement favorisés: les communes ont, en effet, la faculté de voter une exonération de taxe foncière pendant deux ans en faveur des nouveaux propriétaires d’un bien immobilier neuf. Dans l’ancien, vous la paierez à coup sûr.
Travaux immobiliers : avantage de l'immobilier neuf sur l'ancien
Dans l’ancien, enfin, vous devrez prévoir, à minima, quelques travaux de rafraîchissement (autour de 200 à 300€/m²), voire de rénovation (de 1000 à 1200 voire 1500€ /m²).
Rien de tout cela, bien sûr, dans le neuf puisque vous pouvez même personnaliser votre appartement neuf, sans frais le plus souvent, si vous avertissez suffisamment à l’avance le promoteur de vos souhaits.
Vous êtes même protégé des dépenses de travaux grâce aux différentes garanties (parfait achèvement, biennale et décennale) dont vous bénéficiez dans le neuf, ce qui vous permet de dormir sur vos 2 oreilles pendant une bonne dizaine d’années.
A l’inverse, dans l’ancien, vous ne disposez que de la "garantie des vices cachés", très difficile à mettre en œuvre.
Dernier point, les ravalements de façade ou, pire, le changement de la toiture sont des dépenses à considérer dès le départ lors du calcul du coût réel d’un logement ancien.
En conclusion, la confrontation entre l’achat immobilier neuf et l’achat dans l’ancien tourne plutôt à l’avantage de l’immobilier neuf.
Bien évidemment, chacun sera plus ou moins sensible aux différents avantages du premier ou du second, l’essentiel étant de ne pas rater la bonne opportunité quand celle-ci se présente car, en immobilier, savoir se décider rapidement est bien souvent indispensable !
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