Les propriétaires sont en colère. À l'origine de celle-ci, une mesure prévue dans le projet de loi logement qui doit être présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018. Elle autoriserait le gouvernement à clarifier, moderniser et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété par ordonnance.
L'exécutif souhaite en effet accélérer les prises de décision, notamment en matière de travaux de rénovation énergétiques afin de préserver la qualité des immeubles et éviter que certaines copropriétés ne dépérissent.
La copropriété dans le nouveau projet de loi logement
Le but n'est pas de restreindre les droits des copropriétaires mais de réfléchir à la façon dont pourraient être évités les blocages lors des votes, le système actuel étant grippé.
Le projet de loi pourrait s'appuyer, pour cela, sur un rapport du "Groupe de recherche en copropriété" qui préconise de donner plus de pouvoir au conseil syndical qui déciderait, entre autres, des grands travaux de rénovation plutôt que de les faire voter en assemblée générale.
Une structure qui ressemble au conseil d'administration des entreprises. Pour l'instant, ce conseil n'assure que la gestion de l'immeuble avec le syndic.
La gouvernance dans les copropriétés doit évoluer mais le conseil d'administration n'est pas forcément l'outil le plus pertinent puisqu'il ne concernerait que les copropriétés de grandes tailles (plus de 100 lots) soit 10% des copropriétés françaises.
Il faut à la fois tenir compte de la taille des copropriétés et utiliser des moyens adaptés aux usages d'aujourd'hui (signatures électroniques, convocations dématérialisées...) qui pourrait endiguer l’absentéisme, mal endémique des assemblées générales.
Dans certains cas (lancement d'études, de diagnostics), laisser le conseil d'administration décider seul ne posera pas de problème. Mais dans le cas de gros travaux où l'on ne tient pas compte de l'avis d'une majorité de copropriétaires, le risque existe.
Pour éviter cela, il pourrait être proposé la mise en place systématique d'un plan pluriannuel validé par l'AG, qui listerait les travaux à réaliser dans les dix prochaines années.
Pour les copropriétés de plus petite taille, l'idée serait de faire voter ces travaux de rénovation à la majorité simple (qui ne tient compte que des copropriétaires présents à l'assemblée générale) et non plus à la majorité absolue.
Le coût des travaux de rénovation énergétique dans l'immobilier ancien
Selon l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers UNPI, ce n'est pas le vote qui empêche les travaux de rénovation mais le coût. Ainsi quid des petits copropriétaires qui n'auraient pas les moyens de payer ces travaux ? Si le gouvernement passe en force, l’UNPI craint alors la faillite de certaines copropriétés.
Les travaux de rénovation énergétique (isolation thermique, remplacement de chaudière ou encore remplacement de fenêtres) coûtent effectivement, en moyenne, entre 10.000 et 20.000 euros par copropriétaire.
C'est l'isolation qui coûte souvent très cher car sans isolation, la note est moins salée pour remplacer des équipements de chauffage.
En outre, 41% des français ne touchent aucune aide de l'État dont ils pourraient pourtant bénéficier. La raison ? Ces dispositifs sont méconnus ou peu utilisés parce que trop complexes.
En effet, beaucoup sont assis sur des bouquets de travaux (exemple: isolation de la toiture + remplacement des fenêtres + changement de chaudière) qui ne sont pas adaptés au rythme de vie et d'entretien d'une copropriété.
Les propriétaires, dont la moyenne d'âge en France est de 60 ans, rechignent également à faire ces travaux car le retour sur investissement est souvent supérieur à dix ans alors que la détention moyenne d'un appartement avoisine les 7 à 8 ans. Ce sont donc souvent leurs successeurs qui en profitent.
Une belle longeur d'avance en matière de normes énergétiques pour l'immobilier neuf à Lyon
Rénover les immeubles est pourtant une garantie de préservation de la valeur des appartements comme le rappelle le ministère de la Cohésion des territoires qui précise aussi qu'aucune décision n'a encore été prise à ce jour. Les premières pistes seront dévoilées dans 3 ou 4 mois.
Des bien mauvaises nouvelles qui ne tomberont pas dans l’oreille d’un sourd pour tout futur propriétaire dans l’immobilier neuf, autant en investissement locatif avec le dispositif PINEL Lyon que pour la résidence principale neuve.
Le respect des dernières normes énergétiques en matière environnementale, comme la Réglementation Thermique RT 2012, ou encore l’isolation phonique renforcée s’explique par l’utilisation, dans les programmes immobiliers neufs 2018, de matériaux de construction nouvelle génération.
Une avance bien précieuse pour les récents et futurs propriétaires immobiliers dans le neuf à Lyon… quand on sait avec quelle détermination Nicolas Hulot, ministre de la Transition écologique et solidaire, s’est engagé dans son combat contre les "passoires thermiques"…
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